Sjöskogen fastigheten Västerby 1:20 mfl

Beskrivning och genomförandebeskrivning

PLANBESKRIVNING

Till detaljplanen hör följande handlingar:
¤ plankarta
¤ planbeskrivning
¤ genomförandebeskrivning
¤ fastighetsförteckning
¤ illustrationskarta

DETALJPLANENS SYFTE

Sjöskogen har delvis gemensamma avloppslösningar. Befintliga anläggningar håller inte dagens/framtidens krav på god avloppshantering. Bl a har stamfastighetens ägare påtalat olägenheter inom strandområdet, Västerby 1:2.

Aktuell detaljplan syftar till att ge samtliga fastigheter inom Sjöskogen förutsättningar för åretruntboende genom förändringar i planbestämmelserna, framförallt avseende tillåten byggnadsarea. Samtidigt avser detaljplanen styra upp framtida byggande på ett sådant sätt att områdets unika utsiktsförhållanden över "Saltsjön" inte byggs bort.

Detaljplanen skall också skapa förutsättningar för uppförande av ett nytt reningsverk med tillhörande markbädd. Lämplig plats för detta är inom strandområdet, Västerby 1:2, mark som inte tidigare planlagts. Detaljplanens antagande och genomförande avser säkerställa en långsiktig lösning av avloppshanteringen genom att strandområdet med tillhörande vattenområde löses in och föreslås ingå i gemensamhetsanläggning för Sjöskogen.

PLANDATA

Samtliga tomter är belägna i en relativt brant sydvästsluttning (medellutning cirka 14%) med en hänförande utsikt över fjorden. Totalt omfattar planområdet cirka 16 ha, varav vattenområde cirka 2,7 ha.

All mark är i privat ägo. Den gemensamma natur- och vägmarken, Västerby 1.20, ägs tillsammans av fastighetsägarna inom Sjöskogen med 1/36 var.

BAKGRUND OCH TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN

Översiktsplan

Dessa hushållningsbestämmelser syftar bl a till att säkerställa natur- och kulturvärdenas nationella betydelse gentemot exploateringsintressen av olika former.

Det innebär att:
--bebyggelse eller anläggning bör inte placeras så att den inskränker på tillgängligheten till strandområden, även utanför strandskyddet,
--kommunen bör verka för ett utökat strandskydd på platser som är av största värde för friluftslivet.

Översiktsplanen anger också att lokalisering av helårsbebyggelse i första hand skall ske till tätorterna Uddevalla och Ljungskile, i andra hand till vissa attraktiva områden nära stränderna där bussförbindelserna är goda, utan att vitala bevarandevärden går förlorade. Här anges bl a kuststräckan mellan Ulvesund och Ammenäs-Skäret. Permanentning av fritidsbebyggelse där VA-förhållandena kan lösas innehålls även i ovanstående rekommendationer.

Detaljplaner

Strandskydd

Kommunala beslut i övrigt

Planprogram/miljökonsekvensbeskrivnin

g

DETALJPLANENS INNEHÅLL

Mark och vegetation

I villaträdgårdarna skapar planterade träd och buskar en trivsam harmoni med den kvarvarande "skogsbacken" inom de insprängda naturområdena.

Geotekniska förhållanden

Radon

Fornlämningar och byggnadsminnen

Utanför planområdet visar gjorda fynd stenåldersboplats med oklar begränsning.

Fornlämningarna påverkas inte av detaljplanen då inga förändringar i kvartersmarken föreslagits.

Natur/strandskydd

Detaljplanen syftar till att strandområdet med tillhörande vattenområde skall införlivas med den gemensamma naturmarken inom Sjöskogen (Västerby 1:20). Det finns flera skäl som talar för detta:
--Ett planområde av denna storlek i anslutning till "Saltsjön" bör ha tillgång till "egen" strand för att tillgodose behoven av bad- och båtplatser, bryggor mm. Idag finns servitut för brygga.
--Områdets behov av att lösa avloppshanteringen på ett kvalitativt och långsiktigt sätt.
--Sjöskogens Villaförening har dokumenterad erfarenhet av underhåll och skötsel av gemensamma väg- och naturmarksområden.
--Säkerställande av allmänhetens tillgänglighet till strand- och vattenområden.

Det sistnämnda kan ju sägas gälla redan idag genom strandskyddsförordnandet men kan ytterligare förstärkas om ägandet överförs till dem som har störst nytta av marken.

Strandskyddet kan ligga kvar för att särskilt markera det allmänna intresset, under förutsättning att dispens kan lämnas för uppförande av reningsverk och markbädd.

Bostäder

När nu samtliga fastigheter kan bebyggas med helårshus är det viktigt att områdets karaktär och "själ" kan bibehållas. Luftigheten, den unika utsikten, det terränganpassade byggandet med låga hus och flacka taklutningar skall eftersträvas. Därför föreslås inte heller några kompletteringar med ytterligare tomter.

Föreslagna planbestämmelser skall ses som det juridiska dokument som framtida byggande i området har att rätta sig efter. Dessa kan/får inte göras onödigt detaljerade. Det kan innebära att byggande i överensstämmelse med planbestämmelserna i vissa fall kan stå i motsatsförhållande till planförfattarens intentioner. Därför är det viktigt att klargöra de tankar, mål och syften som präglat detaljplanearbetet.

Dessa redovisas sammanfattningsvis nedan och kan utgöra stöd och hjälp vid framtida projektering och bygglovprövning samt vid sökandet av alternativa lösningar, om detaljplanens huvudsyften motverkas.

Sammanfattning av tankar, mål och syften:

m möjliggöra helårsboende på ett "sunt och praktiskt" sätt

m bibehålla områdets karaktär och "själ"

m området skall även framgent vara trivsamt och
kunna erbjuda de kvaliteter som människor efterfrågar

m anpassa byggandet så att utsikten kan bibehållas
(byggnader får uppföras där utsikt från grannfastigheter inte påtagligt
försämras), hus i två plan kan ibland vara att föredra då det minskar
utbredningen på mark

m anpassa byggandet till rådande terrängförhållanden,
utnyttja sluttningsvåningen

m höga hus/branta takvinklar skall undvikas om inte terräng/topografi/vegetation
ger sådant stöd

m bibehålla "luftigheten" i området

m byggande i samförstånd med grannar

m traditionell byggnadsstil avseende utformning, materialval,
färgsättning mm

m omsorg om naturen

Detaljplanen medger helårsbebyggelse genom att tillåten byggnadsarea ökas till 200 kvm. De flesta tomterna kan bebyggas med enplanshus, kompletterat med sluttningsvåning (suterräng), och en taklutning av 30 grader. De högst belägna tomterna i norr och öster, med stöd av topografi/terräng, som inte påverkar grannars utsikt, kan bebyggas med två- eller 1½-planshus och 38 graders taklutning. Samtliga byggnader skall utformas så att taknockar förläggs i byggnadskroppars längdriktning.

För de tomter där byggande har stor påverkan på grannars utsikt, har totalhöjden (taknockshöjden) över nollplanet begränsats.

Tillgänglighet

Samlingslokal

Lek och rekreation

Service

Butiken i Råssbyn är f n nedlagd, för inköp/daglighandel hänvisas till Uddevalla samt Ljungskile.

Vattenområden

Inom vattenområdet finns en brygga som utnyttjas av de boende i Sjöskogen, dels för fritidsbåtar, dels för bad. Ytterligare bryggor får inte anordnas.

Vägar och trafik mm

Hållplats för kollektivtrafik finns i Råssbyn, cirka 1500 meter öster om Sjöskogen.

Parkering förutsätts ske på egen tomt. Besökande anvisas parkering vid samlingslokalen.

Teknisk försörjning

Avloppsnätet är delvis gemensamt.

Befintliga avloppsanläggningar uppfyller inte dagens/framtidens krav. Miljö- och stadsbyggnadskontoret har ställt krav på Sjöskogens Villaförening att ersätta befintliga anläggningar med ett nytt reningsverk med "framtidens teknik".

Reningsverket föreslås uppföras inom strandområdet (Västerby 1:2) då lämplig mark inom Västerby 1:20 saknas. Hit kan avloppsvattnet ledas genom självfall. Det renade avloppsvattnet efterbehandlas i en markbädd.

Befintligt ledningsnät inom området kan i stor omfattning utnyttjas. Viss komplettering erfordras och redovisas i separat VA-utredning. I denna utredning framgår också vilka fastigheter som belastas med gemensamma ledningsområden inom tomtmark.

Sjöskogen ingår inte i kommunalt verksamhetsområde för vatten och avlopp, varför ovanstående anläggningar får handhas av de boende gemensamt, i samfällighetsförening.

Fastighetsägare är primärt skyldiga att omhänderta dagvatten från egen tomt. Terräng, markbeskaffenhet samt hårdgörande av ytor medför att "eget" dagvatten mestadels inte kan omhändertas inom egen tomt. Befintliga diken kan utnyttjas för avledande av dagvatten från såväl tomter som gemensamma ytor. Föreningen har själva att bestämma över hur dagvattenfrågan hanteras.

Sophanteringen sköts av Uddevalla kommun. Anpassning till källsortering skall beaktas.

Uppvärmning av hus sker huvudsakligen med elvärme, direktverkande eller genom vattenburna system. De sistnämnda rekommenderas då de bättre kan samordnas med alternativa energikällor/uppvärmningsformer.

Störningar/miljöpåverkan

Förenlighet med hushållningsbestämmelserna i Miljöbalken mm

Genomförandet av denna detaljplan är således inte i konflikt med gällande riksintressen mm utan förenligt med intentionerna i såväl Miljöbalken som kommunens översiktsplan.

Administrativa frågor

HANDLÄGGARE

GENOMFÖRANDEBESKRIVNING

ORGANISATORISKA FRÅGOR

Genomförandetid

Ansvarsfördelning-huvudmannaskap

Kommunen är inte heller huvudman för de allmänna platserna inom planområdet. Det innebär att de boende gemensamt svarar för anläggande, underhåll mm av lokalvägar och naturmark.

TEKNISKA OCH EKONOMISKA FRÅGOR

Val av reningsverk, projektering, ledningsdragning mm utförs i samråd med Miljö- och stadsbyggnadskontoret.

Upprättat planavtal mellan kommunen (miljö- och stadsbyggnadskontoret) och Sjöskogens Villaförening reglerar ekonomiska frågor dem emellan.

Särskild planavgift i samband med bygglovprövning kommer inte att debiteras fastighetsägarna inom Sjöskogen.

FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR

Vid lantmäteriförrättning fattas bl a beslut om fördelning av kostnader för anläggningar och åtgärder inom planområdet, andelstal, drift- och underhållsfrågor mm.

Det gemensamma ledningsnätet, liksom enskilda fastighetsägares ledningar, berör även tomtmark. I den av föreningen utförda VA-utredningen framgår vilka fastigheter som berörs. Ledningsdragningarna över tomtmark föreslås säkerställas genom servitut.
Följande fastigheter belastas:
Västerby 1:24, 1:26, 1:27, 1:29, 1:41, 1:43, 1:47, 1:48, 1:50, 1:51.

Strandområdet (del av Västerby 1:2), inklusive vattenområdet, skall ingå i gemensamhetsanläggningen. Om inte en frivillig överenskommelse kan nås med nuvarande fastighetsägare angående köp av marken, kommer tvångsinlösen, med stöd av expropriationslagen, begäras.

Motiven till inlösen av hela strand- och vattenområdet sammanfattas nedan:
--större delen av strandområdet erfordras för reningsverk, markbädd, underjordiska ledningar, transportvägar mm
--strandområdet skall också vara tillgängligt för allmänheten/det rörliga friluftslivet. Detta tillgodoses bäst om en huvudman ansvarar för hela området
--föreningens brygga hamnar inom mark/vatten som föreningen disponerar/äger
--utdikning, dränering, kulvertering, gångstigar mm kan utföras och området snyggas upp

Detaljplanens genomförande innebär inga ytterligare fastighetsrättsliga åtgärder.

HANDLÄGGARE