SUNDSSTRAND- ÖSTRA DELEN, Etapp 2

ALLMÄNT

Dessa bygganvisningar behandlar de ca 65 villatomter inom bostadsområdet Sundsstrand som Samhällsbyggnadsförvaltningen försålt och försäljer, med start våren 2018 (området hette tidigare Sundskogen). Området ligger norr om väg 679 som går mellan Groheds vägskäl och Råssbyn via Sund. Bebyggandet av området är baserat på en detaljplan från år 2010 samt en planändring som vann laga kraft 2018-01-10 (Fo 115 Ä).

Bygganvisningarna har upprättats för att ge råd och anvisningar till dig som är intresserad av tomt, så att du redan vid val av tomt får reda på de krav och synpunkter som kommunen har på den planerade bebyggelsen. Det kan gälla val av hustyper, placering, utformning, grundläggning mm. Genom att följa bygganvisningarna kan du undvika onödiga kostnader för t ex olyckligt val av hustyp, alltför tidiga husbeställningar mm. Om du är osäker kan du rådgöra med samhällsbyggnads personal. Tidiga samråd med bygglovarkitekt eller byggnadsingenjör rekommenderas.

FASTIGHETERNAS BETECKNINGAR OCH ADRESSER

Varje bostadsfastighet (tomt) har en fastighetsbeteckning med namnet, Forshälla-Sund, samt ett eget registernummer. Beteckningen för respektive tomt bestäms i en lantmäteriförrättning som görs innan tomterna säljs.

FÖRVALTNING AV VÄGAR OCH GRÖNYTOR

Detaljplaneområdets bilvägar, besöksparkeringar, gång- och cykelvägar, lekplatser samt grönytor ingår i en gemensamhetsanläggning (GA) som förvaltas av en samfällighetsförening. Samtliga bostadsfastigheter är delägare i gemensamhets­anläggningen. Förvaltningen av gemensamhetsanläggningen sköts av Sundsstrands samfällighetsförening, i vilken samtliga ägare till delägande fastigheter ingår. Varje bostadsfastighet har även en liten andel i gång- och cykelvägen till Lindesnäs, medan Uddevalla kommun har resterande andelar. Kuststigen går på gång- och cykelvägen Lindesnäs – Sundsstrand och på en del av Sundsstrands gång- och cykelvägnät.

HUSTYPER MM

Varje bostadsfastighet (tomt) får bebyggas med ett enbostadshus samt max 2 st tillhörande uthus (komplementbyggnader) såsom garage, carport och förråd. Den sammanlagda byggnadsarean, d v s den area som byggnaderna tillsammans upptar på marken, får uppgå till högst 1/4 av fastighetens area, dock högst 250 kvm. Av denna area får friliggande uthus såsom garage, förråd och carport uppgå till högst 60 kvm. Observera att några tomter kan ha en mindre areal än 1000 kvm, varför byggrätten blir mindre än 250 kvm.

Högsta tillåtna höjder för bostadshus (huvudbyggnad) är uttryckt med två olika bestämmelser som båda måste uppfyllas:

• A Högsta tillåten taknockshöjd är angiven som en s k plushöjd, som är ”individuellt” anpassad på resp tomt, se plankartan. Observera att plushöjden på plankartan är angiven i RH 70, ett höjdsystem som tidigare användes av kommunen. På illustrationskartan däremot anges bl a befintliga väghöjder i kommunens nu gällande höjdsystem som kallas RH 2000. Skillnaden mellan de två höjdsystemen är endast 11 centimeter och i tidiga skeden kan det vara lämpligt att planera sitt val av hus med en viss ”höjdmarginal” . På den nybyggnadskarta som levereras i samband med köpeavtalet och som behövs vid bygglovansökan så anges alla höjder angivna i samma höjdsystem, RH 2000. På nybyggnadskartan kommer även befintliga markhöjder inne på tomten att vara uppmätta, t ex genom en s k rutavvägning. I bygglovansökan ska både föreslagen taknockshöjd och föreslagna markhöjder vara angivna.
• B Huvudbyggnad får uppföras med högst 2 våningar, inklusive eventuell suterrängvåning. Om halvplanslösningar övervägs, vilket är relativt ovanligt, kan i vissa fall fler än två golvnivåer tillåtas. Tillgänglighetskraven invändigt kan i vissa fall vara svåra att klara vid halvplanslösningar. OBS: Källare som anordnas på ett sådant sätt att den inte räknas som våning får byggas utöver angivet våningsantal. Vind som anordnas på sådant sätt att den inte räknas som våning får byggas utöver angivet våningsantal.

Reglerna om detta finns i plan- och byggförordningens 1 kap 4§. ”Med våning avses i denna förordning ett utrymme i en byggnad där utrymmet avgränsas åt sidorna av byggnadens ytterväggar, uppåt av ett tak eller bjälklag och nedåt av ett golv. En vind ska anses vara en våning endast om 1. ett bostadsrum eller en arbetslokal kan inredas i utrymmet, och 2. byggnadshöjden är mer än 0,7 meter högre än nivån för vindsbjälklagets översida. En källare ska anses vara en våning endast om golvets över-sida i våningen närmast ovanför källaren ligger mer än 1,5 meter över markens medelnivå invid byggnaden.”

Komplementbyggnad får inte uppföras med mer än en våning. Därutöver får även suterrängvåning finnas. Taklutning på huvudbyggnad utan suterrängvåning får uppgå till högst 45 gra-der. Taklutning på huvudbyggnad med suterrängvåning får uppgå till högst 27 grader. Taklutning på komplementbyggnad (uthus) får uppgå till högst 27 grader.

De angivna höjderna och taklutningarna medger flera olika typer av villor.

• Enplanshus utan suterrängvåning, och utan vindsvåning. Taklutning max 45 grader inrymmer inredd vind, även om den inte definieras som våning.
• Enplanshus utan suterrängvåning, och med vindsvåning. Taklutning max 45 grader.
• Tvåplanshus utan suterrängvåning och utan vindsvåning. Taklutning max 45 grader, men flackare tak kan vara lämpligare.
• Enplanshus med suterrängvåning och utan vindsvåning. Taklutning max 27 grader
  

OBS: Källare som anordnas på ett sådant sätt att den inte räknas som våning får byggas utöver angivet våningsantal. Vind som anordnas på sådant sätt att den inte räknas som våning får byggas utöver angivet våningsantal. Se Plan- och Byggförordningen 1 kap 4§ ovan.

Huvudbyggnad ska placeras minst 4 meter från fastighetsgräns mot allmän plats (gata, väg eller grönområde). Huvudbyggnaden ska också placeras minst 4 meter från gräns mot granntomt.

Komplementbyggnad ska placeras minst 4 meter från fastighetsgräns mot allmän plats (gata, väg eller grönområde). Garage och carport ska placeras så att det inom tomten blir minst 6 meter fri yta framför porten/öppningen. Komplementbyggnad ska placeras minst 1 meter från gräns mot granntomt.

Kraven enligt gällande byggregler om bostadens inre tillgänglighetsanpassning för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga ska följas.

Det finns även regler om tillgängligheten till husen. Plan- och bygglagen 8 kapitlet 6§ punkt 3 medger dock i vissa fall undantag från kraven på tillgänglighet till ett en- eller tvåbostadshus om det med hänsyn till terrängen inte är rimligt att uppfylla kraven. Detta prövas av bygglovhandläggaren och kan bl a diskuteras för de tomter som ligger väsentligt högre än vägen. Även i sådana fall ska bästa möjliga tillgänglighet eftersträvas.

Tänk på dagsljusförhållandena i bostadsrum. Det blir mörkt i rum där avståndet mellan enda fönstret och annan byggnad understiger ca 5 meter. En huvudregel är att fönsterglasarean ska uppgå till minst 10% av rummets golvarea. (Förråd, badrum, tvättstuga, hall o dylikt räknas inte som bostadsrum).

Plan- och bygglagen anger bl a att byggnader ska utformas och placeras på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen samt intresset av en god helhetsverkan. Vidare anges att en byggnad ska ha en god form-, färg- och materialverkan.

BYGGLOVSBEFRIADE KOMPLEMENTBYGGNADER, KOMPLEMENTBOSTADSHUS OCH TILLBYGGNADER

Detaljplanens bestämmelser gäller inte för bygglovsbefriade komplementbyggnader och komplementbostadshus samt bygglovsbefriade tillbyggnader. De har egna regelverk i Plan- och bygglagens 9 kapitel och nya regler från och med den 1 december 2025. Tidigare begrepp som användes för denna typ av byggnader och åtgärder var ”Friggebodar”, ”Attefallshus” samt ”Attefallstillbyggnader”.

Observera att bygglovsbefriade komplementbyggnader och komplementbostadshus inte får uppföras innan slutbesked för huvudbyggnaden finns.

Nedanstående regler är ett utdrag från Boverkets hemsida:

Bygglovsbefriade komplementbyggnader och komplementbostadshus

• Det krävs inget bygglov för en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus om det är 30 m2 eller mindre, 4 m eller lägre, är mindre än den byggnad det kompletterar eller placeras utanför tomten.
• Det går att bygga flera bygglovsbefriade komplementbyggnader och komplementbostadshus på en tomt, men varje tomt har en gemensam ”pott” för sådana byggnader på 45 m2.
• Bygglovsbefriade komplementbyggnader och komplementbostadshus ska placeras minst 4,5 meter från tomtgräns om inte grannen medger att byggnaden får placeras närmare. Grannemedgivandet ska vara skriftligt. Om byggnaden placeras närmare än 4,5 meter från allmän plats kan huvudmannen för den allmänna platsen ge ett skriftligt medgivande.
• Det krävs alltid en anmälan till bygglovsenheten om man avser att installera vatten och avlopp i sin komplementbyggnad eller komplement-bostadshus.

Bygglovsbefriad tillbyggnad av andra byggnader än komplementbyggnader och komplementbostadshus

• Det krävs inget bygglov om tillbyggnaden är 30 m2 eller mindre eller inte överstiger byggnadens taknock.
• Det går att göra flera bygglovsbefriade tillbyggnader, men totalt högst 30 m2 per byggnad.

Bygglovsbefriad tillbyggnad av komplementbyggnader och komplementbostadshus

• Det krävs inget bygglov om byggnaden efter tillbyggnaden blir 30 m2 eller mindre, 4 m eller lägre och mindre än den byggnad den kom-pletterar eller placeras utanför tomten.
• Det går att göra flera bygglovsbefriade tillbyggnader, men på varje tomt får den sammanlagda arean av bygglovsbefriade komplementbyggnader och komplementbostadshus efter tillbyggnaderna inte överstiga 45 m2 inom detaljplan

PARKERING, GARAGE OCH CARPORT

På varje bostadstomt ska det finnas minst två bilplatser och det ska gå att parkera en bil på tomtmarken framför garaget/carporten. Det är också önskvärt att garage och carport, för att inte dominera, blir något indragna om bostadshuset läggs så nära vägen som är tillåtet. Förutom bilens längd krävs utrymme för att garageporten ska kunna öppnas, vilket totalt ger 5 + 1 meter mellan byggnad och gräns mot väg. Samhällsbyggnadsförvaltningen har den erfarenheten att många carportar senare kommer att byggas om till garage. Allt detta sammantaget innebär att avståndet mellan garageport /carports-öppning och tomtgräns mot väg ska vara minst 6 meter.

Enligt kommunens parkeringsnorm ska besöksparkeringsplatser anordnas i nya villaområden. Därför har kommunen byggt några gemensamma parkeringsplatser som ingår i gemensamhetsanläggningen.

GRUNDLÄGGNINGSFRÅGOR, GEOTEKNIK, RADON, DRÄNERING, DAGVATTEN

Det har i planskedet utförts en geoteknisk utredning för hela Sundsstrandsområdet. Utredningen visar bl a översiktligt hur hus ska grundläggas inom olika delområden och att det inte finns eller blir någon skredrisk om utredningens rekommendationer följs. Dock har det inte i planskedet varit möjligt att ge detaljerade rekommendationer för varje tomt, eftersom husens placering och storlek mm inte är kända när detaljplanen görs. Nedanstående är en förenklad bild av grundläggningsförhållandena.

Vid besök på platsen när marken inte är snötäckt får man en ganska bra bild av vilka tomter som ligger på berg/berguppfyllnad respektive på jord. För alla tomter bör en byggsakkunnig konsulteras för att avgöra hur grundläggning och markhöjder ska anpassas till de geotekniska och andra förhållanden. Vid minsta osäkerhet måste den geotekniska utredningen studeras och på vissa tomter kan en kompletterande geoutredning behöva göras.

Flera av tomterna består av berg, eller berg med ett tunt jordtäcke samt i vissa fall en sprängstensuppfyllnad. Det innebär bl a att husen med rätt packning av sprängstenen får en enkel grundläggning utan risk för sättningar, men också att mer eller mindre omfattande sprängningsarbeten kan krävas på tomterna.

Många av tomterna utgörs av jord. För bl a tomterna 198, 201 – 207 måste den geotekniska utformningen beaktas noga så att markens stabilitet behålles och att man inte riskerar sättningar i grunden.

Troligen måste några av tomterna av bl a geotekniska skäl bebyggas med suterränghus eller med källare i stället för med platta på mark.

På de tomter där tomten ligger betydligt högre än vägen kan det i vissa fall vara lämpligt att placera garage/carport nere vid vägen, medan husen kommer högre upp. Mätning av markradon på ett antal punkter visar att bostadsbyggnader måste utföras radonsäkert, såvida det inte genom kompletterande mätningar för ett enskilt hus/tomt kan visas att radonskyddande utförande ger tillräckligt låga inomhushalter.

Mätningarna tar dock tid och kostar pengar varför det kan vara värt den relativt låga merkostnaden att bygga radonsäkert. Det handlar bl a om att göra sprickarmering samt att vara noga med tätningen av ledningsgenomföringar i bottenplattan.

Byggnadernas grunder ska förses med dränering. Regnvattenledningar och dräneringsledningar ska anslutas till anvisad punkt i tomtgräns. Du får inte avleda dagvatten från din egen tomt över granntomter, naturmark eller vägmark utan markägarens eller samfällighetsföreningens tillstånd. Om det kommer dagvatten från naturmark in på en tomt är det tomtägarens skyldighet att dränera bort dagvattnet.

MARKHÖJDER OCH TOMTPLANERING, SLÄNTER OCH MURAR, SOCKELHÖJD

Det är byggherrens skyldighet att se till att arkitekten eller husleverantören på ritningarna redovisar husets anpassning till terräng, omgivande mark och väg. Tänk noga igenom husets höjdsättning och förlita dig inte på att problem kan lösas på platsen efteråt. Huvuddragen för tomtens planering ska redovisas på situationsplanen och fasadritningarna som hör till bygglovsansökan. Nivåförändringar intill tomtgräns måste göras i samråd med grannen eller kommunen. Marknivån på respektive tomt ska ge en god helhetsbild och markens höjdsättning kommer att bevakas mycket noggrant vid bygglovgranskningen.

På starkt sluttande tomter är suterränghus eller källarhus mer lämpliga än hus med platta på mark. Man kan inte utgå från att hela tomten ska kunna läggas i en nivå. Murar i tomtgräns bör i regel inte vara högre än 100 centimeter. I stället för att en högre mur eller slänt anläggs nära tomtgränsen bör slänter eller murar läggas i en eller två etapper inne på tomten. Slänter får inte förläggas på kommunal mark eller på annans tomt utan markägarens medgivande. Där kommunen redan har höjt både allmän plats och en intilliggande tomt kan dock släntfoten redan nu ligga utanför tomtgränsen. Ytterligare höjningar av marknivån här måste ha kommunens medgivande. De geotekniska rekommendationerna måste följas mycket noga.

Den synliga delen av sockeln bör läggas minst ca 20 centimeter ovanför markens blivande höjd för att inte fasaden ska få fuktskador.

Samråd tidigt med byggnadsingenjör på Samhällsbyggnadsförvaltningens myndighetsavdelning. Se även föregående avsnitt om geoteknik mm.

INHÄGNADER, MM

Genomsiktliga staket eller stängsel behöver inte bygglov medan plank däremot kräver bygglov. Ur miljösynpunkt är ibland en häck att föredra. Vid vägkorsningar får staket, stängsel, plank eller häckar inte vara högre än 70 cm för att tillräcklig sikt ska finnas. Även där skaftväg eller tomtutfart ansluter till bostadsvägen måste sikten vara bra.

Innan du gör förändringar i den gemensamma tomtgränsen måste du vara överens med grannen. Detta gäller även mot väg och grönområden. Staket mot väg och grönområde måste placeras på den egna sidan om tomtgränsen medan t ex häckväxter och buskar skall planteras så att den fullvuxna växten inte når utanför tomten.

SKYDDSSTAKET PÅ TOMTER OCH GRÖNOMRÅDEN, BARNSÄKERHET UTOMHUS

Sundsstrandområdet är ställvis mycket kuperat vilket gör att det kan finnas risk för att människor kan falla nerför branta bergs- eller jordslänter om inte skyddsanordningar sätts upp.

På vissa tomter har kommunen satt upp skyddsstängsel ovanför mycket branta slänter. Tyvärr är det inte möjligt att ge ett fullständigt skydd för t ex lekande barn på obebyggda tomter. När kommunen har sålt tomten övergår ansvaret för säkerheten till den nya ägaren. Denne kan välja att behålla stängslet som det är eller att sätta upp ett nytt stängsel eller annan avskärmning. Om nya nivåskillnader skapas t ex genom murar, åligger det tomtägaren att skapa tillräcklig säkerhet mot fall. Vid t ex utomhuspooler måste också skyddsanordningar finnas. Rådgör med byggnadsingenjör om du är osäker.

Inom grönområdena och vid vissa vägar sätter kommunen upp skyddsstängsel eller skyddsräcken. Tyvärr är det inte heller här möjligt att ge ett heltäckande skydd för t ex lekande barn. Även om betydligt längre staket skulle sättas upp kan man ändå inte förhindra att någon kan krypa förbi stängslet. Observera att det utanför planområdet finns branta naturliga stup eller slänter. Avståndet ner till Bollevik är ganska kort, och där finns både en lång-grund strand och brantare stränder med djupt vatten utanför.

Givetvis kan husbyggnadsarbeten och markarbeten på tomt också utgöra en risk för bl a lekande barn, dels på själva tomterna, dels på vägarna där lastbilar och maskiner måste köra. Ofta är det inte praktiskt möjligt att inhägna tomterna och det är nästan omöjligt att inhägna aktuella vägar.

Föräldrarna bör gå igenom de områden där barnen kan tänkas vistas, för att själva bilda sig en uppfattning om det finns osäkra platser som deras barn bör undvika.

ELFÖRSÖRJNING OCH UPPVÄRMNING

Upplysning om elanslutning besvaras av Uddevalla Energi, se deras hemsida. Samhällets krav på uppvärmningssystem finns i Boverkets byggregler (BBR). Villorna avses uppvärmas individuellt och ett vattenburet värmesystem rekommenderas. Fastbränsleeldning med ved i anläggningar utan ackumulatortank får inte användas för uppvärmningsändamål utan endast för s k trivseleldning. Eftersom alla hus har mekanisk ventilation sprids rök mycket snabbt in i de kringliggande husen. Samhällsbyggnadsnämnden kan ingripa om kringboende förorsakas olägenheter.

Anmälan måste göras till samhällsbyggnad för alla eldstäder såsom öppna spisar, kakelugnar, braskaminer mm. Miljögodkända anläggningar krävs. Borrning för bergvärme kräver anmälan till samhällsbyggnad.

Den kommunala energirådgivningen kan ge goda råd om val av uppvärmningssystem. Samhällsbyggnads bygglovhandläggare resp miljökontor kan också ge goda råd.

BELYSNINGSSTOLPAR, ELSKÅP, TELESKÅP M M

Om en tomtköpare önskar annan placering av belysningsstolpar och skåp för el och fiber etc får denne själv bekosta flyttningen.

TOMTKARTOR FÖR BYGGLOV OCH PROJEKTERING, s k NYBYGGNADSKARTA

När en tomt ska bebyggas behövs detaljerade uppgifter om tomtens utform-ning, väghöjder, markhöjder mm. Detta sammanställs på en nybyggnadskarta som tillhandahålls av Samhällsbyggnad i samband med upprättande av köpeavtalet.

VA-uppgift med VA-ledningarnas anslutningspunkter, höjdläge, dämningsnivåer m m tillhandahålls av Västvatten via samhällsbyggnad i samband med upprättande av köpeavtalet.

BYGGLOV

Med hjälp av kartunderlaget och besök på platsen gör du en bedömning av tomtens förutsättningar så att du därefter kan göra ditt husval. Sedan låter du någon färdigställa erforderliga bygglovhandlingar med ett fackmannamässigt utförande.

Du kan sedan ansöka om bygglov i Uddevalla kommuns e-tjänst eller via blankett. Blanketter kan också beställas per telefon 0522 – 69 60 00 från samhällsbyggnad.

I e-tjänsten samt på blanketten finns bl a anvisningar om vilka handlingar som krävs. När samtliga handlingar är färdigställda inlämnas de till samhällsbyggnad för bygglovprövning.

E-tjänster och blanketter>>

Om din ansökan är helt komplett, följer gällande detaljplan, samt om alla anvisningar mm följs kan ditt bygglov behandlas.

STARTBESKED

Innan byggstart behöver du få ett skriftligt startbesked från din handläggare. Vid nybyggnad av villa, större tillbyggnader mm krävs ett tekniskt samråd innan startbesked kan ges.

UTSÄTTNING

Innan byggnationen kan påbörjas måste byggnaden stakas ut. Utstakning beställs hos samhällsbyggnad lantmäterienhet, se länk nedan, eller genom att ringa 0522-69 60 00.

Boka utstakning och lägeskontroll>>

KONTAKT

• Uddevalla kommun, Samhällsbyggnad, samhallsbyggnad@uddevalla.se, 0522 – 69 60 00
• Västvatten, 0522 – 63 88 00, info@vastvatten.se
• Uddevalla Energi, 0522 – 58 08 00, kundservice@uddevallaenergi.se